Was ist Ihre Immobilie heute wert?
Egal, ob Erbfall, Scheidung oder Verkauf: Es gibt viele Gründe, die zum Verkauf einer Immobilie bewegen. Bei der Wertermittlung von Immobilien gibt es gravierende Unterschiede. Es existiert kein definitiver Wert für eine Immobilie: Was teuer ist oder nicht, hängt vom Blickwinkel ab. Bei Immobilien sind Lage des Objekts und dessen Ausstattung von übergeordneter Bedeutung. Die Preise von Wohnungen und Häusern gehen sogar innerhalb von Bezirken weit auseinander. Der Wert von Immobilien und Grundstücken bestimmt sich nach ihrem Marktwert, d. h. nach ihrem Verkehrswert. Der Gesetzgeber hat für die Ermittlung des Verkehrswertes drei Verfahren festgelegt.
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Das Bewertungsverfahren ist ein Verfahren, das den Zeitpunkt der Veräußerung von Immobilien ermittelt. Dieses Verfahren nutzt drei Komponenten, welche die Grundlage bilden: die Ausstattung, die Lage und den Verkehrswert, welcher die Preise in der Stadt Gemeinde zum Zeitpunkt der Ermittlung widerspiegelt.
Sie planen den Verkauf Ihrer Immobilie?
Dann ist es extrem wichtig, zu wissen, wie viel die Immobilie wert ist. Diese Informationen finden Sie mit dem Bewertungsverfahren. Das Bewertungsverfahren ist ein wichtiger Bestandteil des Verkaufsprozesses, auch wenn in der Praxis unterschiedliche Standards verwendet werden, so gibt es doch einige Regeln, an die sich die Bewerter halten.
Immobilien Bewertung
Bei Wohngebäuden wird der Verkehrswert in der Regel über das Bewertungsverfahren berechnet, um den richtigen Preis festzulegen. Zur Wertberechnung bei Wohneigentum wird ein sogenannter Verkehrswert berechnet. Dieser ist ein objektiver, kaufpreisbezogener Wert, der sich aus den Komponenten Bodenrichtwert, Herstellungskosten der baulichen Anlagen sowie der Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen zusammensetzt. Der Bodenrichtwert ist der Wert des Grundstücks, die kosten der baulichen Anlagen bestimmen den Wert der baulichen Gebäude sowie die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, die Preis Bestimmung von Wege oder Garagen.
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Das Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren kommen die Kaufpreise vergangener Jahre als Vergleichswert zum Einsatz. Dieses Verfahren eignet sich insbesondere für Wohnungen, baugleiche Reihenhäuser, Doppelhaushälften sowie Ein- und Zweifamilienhäuser.
Bei der Beurteilung von Bauland basiert die Berechnung auf den Daten der Bodenrichtwertkarte. Der grundlegende Vorteil des Vergleichswertverfahrens ist, dass es die aktuelle Marktlage berücksichtigt. Der Vergleich basiert auf ähnlichen Objekten in der Region. Außerdem kommen Aspekte wie Zustand und Infrastruktur der Immobilie zum Tragen.
Es zählen Außenanlagen, Baujahr, Grundstücksgröße, Infrastruktur, Lage und vieles mehr. Wenn bei einer älteren Immobilie kaum werterhaltende Maßnahmen durchgeführt wurden, vermindert das deren Wert.
Besondere Ausstattungsmerkmale wie Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie ein Kamin wirken sich positiv auf den Kaufpreis aus. Eine Bewertung wird dann schwierig, wenn Vergleichsobjekte in der näheren Umgebung fehlen.
Das Ertragswertverfahren
das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn in der näheren Umgebung kaum oder keine Vergleichsobjekte existieren. In einem solchen Fall basiert die Berechnung auf der Rendite, die eine Immobilie erzielt. Maßgeblich sind der Wert der baulichen Anlage und der Bodenwert.
Die Berechnung des Verkaufswertes orientiert sich an der Jahresnettokaltmiete. Der Nettoertrag einer Vermietung wird also kapitalisiert und auf die Immobilie hochgerechnet. Abgezogen werden Mietausfallkosten, nicht umlagefähige Betriebskosten sowie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.
Das Sachwertverfahren,
wenn weder Vergleichsgrundstücke existieren noch eine ortsübliche Miete ermittelt werden kann, erfolgt die Wertberechnung von Immobilien auf der Grundlage des Sachwertverfahrens. Die Werte der baulichen Anlage und des Bodens werden separat voneinander ermittelt.
Die Herstellungskosten des Gebäudes werden neu kalkuliert.
Bei der Wertermittlung berücksichtigen die Gutachter, ob die angewendete Bauweise eher hochwertig oder einfach ist.
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